Acheteur étranger ou pays à risque : quelles vérifications pour une vente immobilière ?

Pour un acheteur ou un vendeur lié à un pays à risque, l’agence doit examiner le critère précis de L. 561-10, 3° du CMF : une opération avec une personne domiciliée, enregistrée ou établie dans un État ou territoire des listes du GAFI ou de la Commission européenne. Ce critère appelle des mesures complémentaires et ne se confond pas avec la seule nationalité étrangère.

Le guide d’identification du client présente les vérifications générales. Cette page sépare le risque géographique, l’application des listes visées par la loi et le traitement d’une relation à distance.

Quel lien avec un pays déclenche les mesures complémentaires ?

L’article L. 561-10, 3° vise une opération pour compte propre ou pour compte de tiers avec des personnes physiques ou morales domiciliées, enregistrées ou établies dans les États ou territoires inscrits sur les listes qu’il mentionne. Le texte prévoit d’adapter l’intensité et la fréquence des mesures complémentaires au profil de risque du client.

La nationalité et le lieu de domicile ou d’établissement ne désignent donc pas le même critère. Pour analyser un dossier, nous proposons de noter le lien géographique effectivement constaté et la référence de la liste examinée, plutôt que de retenir seulement l’étiquette « client étranger ». Cette méthode documentaire appuie l’application de L. 561-10, 3°, sans ajouter de pays à ceux que visent les listes.

Comment intégrer le risque géographique à la classification ?

L’article L. 561-4-1 demande de classer les risques notamment selon les caractéristiques des clients, les conditions de transaction et le pays ou territoire d’origine ou de destination des fonds. Il prévoit aussi de tenir compte des facteurs géographiques. Cette évaluation sert à adapter les mesures de vigilance aux risques de l’activité.

Nous conseillons de distinguer dans la fiche d’analyse le critère de L. 561-10, 3° et les autres facteurs géographiques examinés au titre de L. 561-4-1. L’agence peut ainsi expliquer pourquoi elle a retenu un niveau de risque et quelles mesures elle lui associe, conformément au lien entre évaluation et procédures établi par L. 561-32, I.

Comment vérifier l’identité si le client est à distance ?

L’article R. 561-5-1 prévoit notamment des modalités d’identification électronique. Sa modalité fondée sur l’original d’un document officiel avec photographie et sa copie vise une personne physique présente aux fins de l’identification. La procédure doit donc identifier la modalité réellement utilisée, au lieu d’assimiler une copie reçue à cette présentation physique.

Lorsque les modalités des 1° à 4° de R. 561-5-1 ne peuvent pas être mises en œuvre, R. 561-5-2 prévoit au moins deux mesures parmi sa liste. Celle-ci comprend notamment une copie du document et des mesures de vérification ou de certification par un tiers indépendant. La copie seule ne constitue pas les deux mesures exigées. Le choix doit respecter les conditions propres aux modalités retenues dans cet article.

Ce que l’agence peut faire : comment séparer les vérifications ?

Nous proposons trois rubriques dans le dossier : lien géographique et listes examinées ; risque retenu et mesures associées ; modalité de vérification de l’identité et justificatifs correspondants. Cette organisation pratique rapproche L. 561-4-1, L. 561-10 et R. 561-5-1 ou R. 561-5-2 sans confondre leurs objets.

Actualisez ensuite les informations de relation et analysez-les selon le risque, conformément à R. 561-12. Le guide de la vigilance renforcée explique les autres déclencheurs d’approfondissement. Vous pouvez faire le test de votre organisation pour examiner le parcours complet.