Vigilance renforcée de l’agent immobilier : quand approfondir les vérifications ?

L’agent immobilier doit approfondir ses vérifications dans deux cadres distincts : les mesures de vigilance complémentaires de l’art. L. 561-10 du CMF et l’examen renforcé d’une opération prévu à l’art. L. 561-10-2. Pour ce dernier, un seul des trois déclencheurs suffit : complexité particulière, montant inhabituellement élevé ou absence apparente de justification économique ou d’objet licite.

Quand les mesures de vigilance complémentaires s’appliquent-elles ?

L’art. L. 561-10 du CMF vise trois situations : un client ou bénéficiaire effectif exposé à des risques particuliers en raison de fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives, y compris les liens familiaux ou d’association prévus par le texte ; un produit ou une opération présentant par nature un risque particulier, notamment en favorisant l’anonymat ; une opération avec des personnes domiciliées, enregistrées ou établies dans un État ou territoire figurant sur les listes visées du GAFI ou de la Commission européenne.

Ces mesures s’ajoutent à l’identification et à la connaissance de la relation d’affaires. Leur intensité et leur fréquence s’adaptent au profil de risque du client : l’art. L. 561-10 ne transforme pas ces situations en un questionnaire unique pour tous les dossiers. Le guide sur les PPE précise le premier de ces cas.

Quand faut-il effectuer un examen renforcé de l’opération ?

L’art. L. 561-10-2 du CMF impose l’examen renforcé de toute opération particulièrement complexe, d’un montant inhabituellement élevé ou ne paraissant pas avoir de justification économique ou d’objet licite. Le texte ne donne aucun seuil immobilier chiffré pour le montant inhabituellement élevé. Il ne faut donc pas remplacer l’analyse de l’opération par une limite en euros présentée comme légale.

L’examen porte sur quatre éléments : l’origine des fonds, la destination des sommes, l’objet de l’opération et l’identité de la personne qui en bénéficie. L’agence se renseigne auprès du client sur ces éléments (art. L. 561-10-2). Le guide sur l’origine des fonds aide à organiser ce volet du dossier.

Pourquoi distinguer le risque du client et l’analyse d’une opération ?

Les mesures complémentaires répondent aux situations définies par L. 561-10 ; l’examen renforcé répond aux caractéristiques de l’opération définies par L. 561-10-2. Par ailleurs, la vigilance constante consiste à examiner les opérations pour vérifier leur cohérence avec la connaissance actualisée de la relation d’affaires (art. L. 561-6 du CMF). Ces fondements doivent rester identifiables dans l’analyse du dossier.

La déclaration de soupçon constitue encore une étape distincte. À l’issue de l’examen renforcé, elle intervient « le cas échéant », dans les conditions du I de l’art. L. 561-15 : sommes ou opérations dont le professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner une origine infractionnelle visée par ce texte ou un lien avec le financement du terrorisme (art. L. 561-15, I et III).

Ce que l’agence peut faire : comment documenter l’analyse ?

Pour rendre cette distinction lisible, nous proposons une note de dossier en quatre rubriques : fait déclencheur, fondement retenu, renseignements recueillis et conclusion de l’analyse. Cette présentation est une méthode pratique : L. 561-10-2 définit les renseignements à rechercher, sans imposer ce format de note.

Les caractéristiques des opérations soumises à examen renforcé doivent être consignées dans des documents conservés pendant cinq ans à compter de leur exécution, sous réserve de dispositions plus contraignantes (art. L. 561-12 du CMF). L’organisation interne doit permettre de détecter les personnes et opérations concernées ; les outils et moyens doivent permettre leur détection, leur suivi et leur analyse (art. L. 561-32 et R. 561-38).

Pour relier ces vérifications à l’ensemble du dispositif, consultez le guide des obligations anti-blanchiment de l’agent immobilier. Vous pouvez ensuite faire le test de votre organisation.