Procédure interne anti-blanchiment : que doit écrire l’agence immobilière ?

La procédure interne anti-blanchiment d’une agence immobilière doit traduire ses risques en mesures applicables aux dossiers clients. Elle doit être adaptée à sa taille, à son activité et à sa classification des risques, avec des moyens permettant son application effective (art. L. 561-32, I et R. 561-38 du CMF).

Le guide des obligations de l’agent immobilier présente l’ensemble du dispositif. Cette page précise comment passer de ces obligations à des consignes écrites utilisables par l’équipe.

Quel lien établir entre les risques et les consignes ?

L’article L. 561-32, I relie les procédures internes à l’évaluation prévue par L. 561-4-1. Il prévoit aussi un profil de la relation d’affaires permettant la vigilance constante. Dans la décision CNS 2024-03, point 8, la Commission demande un document de risques accompagné de procédures formalisées décrivant les mesures de vigilance adaptées à chaque profil de client et à la relation d’affaires.

Pour construire ce lien, nous proposons un tableau associant chaque situation recensée à une consigne : information à recueillir, personne chargée de l’examiner et trace à conserver. Par exemple, une société cliente appelle une recherche de son bénéficiaire effectif selon les articles L. 561-2-2 et L. 561-5. Le tableau est une méthode proposée, pas un formulaire réglementaire.

Quels sujets la procédure doit-elle rendre opérationnels ?

La rédaction peut suivre le parcours d’un dossier, en renvoyant aux obligations correspondantes :

• identifier le client et, le cas échéant, son bénéficiaire effectif, puis vérifier les éléments d’identification sur un document probant (art. L. 561-5) ;
• recueillir, analyser et actualiser les informations de connaissance de la relation d’affaires selon son risque (art. R. 561-12) ;
• détecter les personnes politiquement exposées, les opérations liées aux territoires visés par L. 561-10, 3°, les opérations nécessitant un examen renforcé et les soupçons (art. L. 561-32, I) ;
• organiser la déclaration lorsque les conditions de L. 561-15 sont réunies, en respectant sa confidentialité (art. L. 561-18) ;
• conserver les documents selon les catégories et points de départ de L. 561-12.

L’organisation du gel des avoirs possède également un fondement propre : L. 562-4-1 impose des procédures internes et un contrôle interne. Nous conseillons de prévoir un renvoi explicite vers cette procédure, pour que les collaborateurs retrouvent la conduite à suivre sans confondre gel et déclaration de soupçon.

Pourquoi les modèles génériques ont-ils été jugés insuffisants ?

Dans la décision CNS 2023-46, point 9, les documents du syndicat professionnel étaient parfois utilisés sans adaptation aux risques propres à l’agence. Dans la décision CNS 2024-03, point 9, trois pages de généralités ne contenaient ni évaluation ni classification adaptée et ne prescrivaient pas les mesures de vigilance selon les risques.

La seconde décision relève aussi l’absence de contrôle de l’effectivité des quelques procédures décrites. Ces constats portent sur le contenu et l’application des documents : ils ne fixent aucun nombre minimal de pages (décision 2024-03, points 8 à 10).

Ce que l’agence peut faire : comment éprouver son document ?

Nous proposons de confier un dossier à un collaborateur avec la seule procédure disponible. Peut-il retrouver les vérifications attendues, identifier le responsable d’une difficulté et expliquer où ranger les pièces ? Cet exercice permet d’évaluer concrètement les moyens et l’organisation exigés par R. 561-38.

Notez les consignes manquantes, corrigez-les puis vérifiez leur application dans une nouvelle revue : cette méthode appuie le contrôle interne prévu par L. 561-32, II. La page consacrée au contrôle interne détaille cette étape. Vous pouvez aussi faire le test de votre organisation.