Vigilance constante en immobilier : comment suivre la relation d’affaires ?

La vigilance constante oblige l’agence immobilière à examiner attentivement les opérations pendant toute la relation d’affaires et à vérifier leur cohérence avec sa connaissance actualisée de cette relation (art. L. 561-6 du CMF). La collecte et la mise à jour des informations nourrissent cet examen, avec une étendue et une fréquence adaptées au risque (art. R. 561-12).

Le guide des obligations de l’agent immobilier présente le parcours général. Cette page distingue les informations à connaître et l’examen des opérations à partir de ces informations.

Que signifie connaître la relation d’affaires ?

L’article L. 561-5-1, reproduit dans la décision CNS 2024-03, point 22, impose de recueillir avant la relation les informations relatives à son objet, à sa nature et tout autre élément pertinent, puis de les actualiser pendant toute sa durée. R. 561-12 prévoit le recueil et l’analyse avant l’entrée en relation, puis le recueil, la mise à jour et l’analyse pendant son déroulement.

La connaissance du client ne se réduit donc pas à son identité. Elle porte aussi sur les éléments permettant de comprendre la relation. L’article R. 561-12 adapte l’étendue de ces informations et la fréquence de leur actualisation au risque ; il impose de pouvoir justifier les mesures et leur adéquation auprès du contrôle.

Comment cette connaissance sert-elle la vigilance constante ?

L’article L. 561-6 relie explicitement l’examen des opérations à la connaissance actualisée de la relation, dans la limite des droits et obligations du professionnel. L’article L. 561-32, I prévoit un profil de relation permettant cet exercice, en tenant compte du volume, de la nature de l’activité et des risques.

Nous proposons de rapprocher les informations du dossier et les caractéristiques de l’opération à chaque changement significatif connu de l’agence. Notez ce qui change, les explications recueillies et la conclusion de l’analyse. Ce suivi est une méthode de mise en œuvre proposée ; il ne crée pas une périodicité réglementaire identique pour tous les clients.

Pourquoi distinguer les deux griefs dans la décision CNS 2024-03 ?

Dans la décision CNS 2024-03, point 26, la Commission relève l’absence d’informations sur l’origine des fonds, l’absence de fiches clients dans sept dossiers sur dix, une autre fiche établie tardivement et l’absence de titres de propriété dans les dix dossiers. Le grief de recueil et d’actualisation des informations est retenu au point 27.

Le point 28 présente séparément un grief de vigilance constante et d’examen attentif des opérations. Au point 29, la Commission l’écarte comme insuffisamment établi. Il serait donc inexact de présenter cette décision comme retenant les deux griefs. L’absence de preuve suffisante pour le second ne supprime pas le premier, expressément retenu.

Ce que l’agence peut faire : comment organiser le suivi ?

Nous proposons une fiche datée réunissant l’objet de la relation, les informations analysées selon le risque et les changements examinés. Ajoutez un espace pour expliquer la cohérence de l’opération avec ces éléments. Ce support vise les objectifs distincts de R. 561-12 et L. 561-6 ; il ne remplace pas l’analyse par une simple case à cocher.

Si l’opération est particulièrement complexe, d’un montant inhabituellement élevé ou sans justification économique ou objet licite apparent, l’examen renforcé de L. 561-10-2 s’applique. La page sur l’origine des fonds détaille ce sujet. Pour examiner l’articulation entre vos dossiers et vos consignes, faites le test.