Déclaration de soupçon Tracfin de l’agent immobilier

Quel soupçon doit conduire un agent immobilier à déclarer à Tracfin ?

La déclaration de soupçon est un signalement à Tracfin, imposé par l’art. L. 561-15 du CMF lorsque vous savez, soupçonnez ou avez de bonnes raisons de soupçonner une origine liée à une infraction punie de plus d’un an d’emprisonnement, ou un lien avec le financement du terrorisme. Vous n’avez pas à apporter la preuve d’un blanchiment ni à identifier vous-même l’infraction avec certitude. Vous devez expliquer les faits et le raisonnement qui fondent votre soupçon.

Pour la fraude fiscale, il faut également au moins un critère de l’art. D. 561-32-1 du CMF. Une société écran ou un montage opaque ne produit pas mécaniquement une déclaration : l’analyse doit préciser ce qui rend l’opération suspecte dans son contexte.

Comment distinguer une opération immobilière inhabituelle d’un soupçon ?

Un achat sans prêt, une société étrangère ou un financement familial peuvent avoir une explication licite. Demandez les informations qui manquent et confrontez les réponses aux pièces. Un tiers payeur sans lien établi, suivi de réponses contradictoires sur l’origine de l’argent, constitue une situation différente d’un prêt familial documenté.

Les opérations particulièrement complexes, inhabituellement élevées ou sans justification économique ou objet licite apparent font l’objet d’un examen renforcé (art. L. 561-10-2 du CMF). Formalisez les questions, les réponses et les incohérences qui subsistent. L’alerte interne sert à faire décider rapidement la personne désignée ; elle ne remplace pas l’envoi à Tracfin lorsque les conditions légales sont réunies.

Qui prépare et transmet la déclaration Tracfin dans une agence immobilière ?

Le déclarant Tracfin est la personne qui transmet les déclarations ; le correspondant Tracfin est celle qui reçoit notamment les demandes et assure les échanges avec le service, leurs désignations étant organisées par les art. R. 561-23 et R. 561-24 du CMF. Dans une petite structure, les fonctions peuvent être exercées par la même personne, mais l’équipe doit savoir qui contacter et comment gérer une absence.

Intervenant	Action attendue	Trace utile
Négociateur ou mandataire	Signaler les faits et transmettre les pièces	Chronologie factuelle de l’alerte
Responsable LCB-FT	Compléter l’analyse et organiser la décision	Note motivée et datée
Déclarant	Déposer la déclaration dans ERMES	Copie et accusé de réception protégés
Correspondant	Répondre aux échanges de Tracfin	Demandes et réponses classées

Préparez les habilitations ERMES avant la première urgence. Les identifiants doivent être personnels et l’accès réservé aux personnes autorisées. Une messagerie commerciale partagée avec tous les négociateurs n’est pas un emplacement adapté au suivi des déclarations.

Comment rédiger une déclaration de soupçon Tracfin en immobilier ?

Le dépôt s’effectue via la plateforme ERMES de Tracfin. Présentez d’abord les personnes : client, bénéficiaire effectif, représentant et tiers financeur. Décrivez ensuite le bien, le prix, les dates, les comptes ou moyens de financement connus et le stade de l’opération.

Exposez les anomalies dans l’ordre où elles sont apparues. Distinguez ce que vous avez constaté de ce que le client affirme. Joignez les pièces qui étayent le raisonnement et indiquez les démarches restées sans réponse. Évitez les formules comme « client douteux » sans faits précis. Si l’information manque, écrivez quelle information manque et pourquoi elle compte dans l’analyse.

Une déclaration ne dispense pas de vos autres diligences. Continuez à traiter les informations nouvelles et transmettez les compléments pertinents à Tracfin. Ne considérez pas l’accusé de réception comme une autorisation de conclure la vente.

Quand déclarer un soupçon à Tracfin et que faire de la transaction immobilière ?

Le principe est de s’abstenir d’effectuer l’opération soupçonnée jusqu’à la déclaration ; l’art. L. 561-16 du CMF prévoit des exceptions lorsque le report est impossible ou pourrait entraver les investigations. Tracfin dispose d’un droit d’opposition prévu à l’art. L. 561-25. Faites remonter immédiatement le calendrier de signature au déclarant. Si l’opération a déjà eu lieu, le soupçon ne disparaît pas : documentez la date de découverte et le traitement effectué.

Lorsque les obligations d’identification ne peuvent pas être remplies, l’art. L. 561-8 interdit d’entrer en relation ou d’exécuter l’opération et impose d’examiner une déclaration. Le manque de pièces doit donc être traité avant la clôture commerciale du dossier.

Comment protéger la confidentialité d’une déclaration Tracfin en agence immobilière ?

Vous ne devez révéler au client ni l’existence ni le contenu d’une déclaration, ni les suites qui lui sont données (art. L. 561-18 du CMF). La déclaration faite de bonne foi bénéficie des protections de l’art. L. 561-22. Continuez les demandes ordinaires de justificatifs sans annoncer un signalement. Limitez la circulation interne des informations aux personnes qui doivent les connaître.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

• Identifier le déclarant, le correspondant et le circuit d’alerte.
• Confirmer que l’accès ERMES fonctionne et que les pièces sont protégées.
• Rédiger une chronologie sur un cas fictif avec faits, questions et conclusion.

Pour évaluer votre circuit, vous pouvez faire le test ou réserver un appel de 15 min.