Obligations anti-blanchiment de l’agent immobilier

Quels professionnels immobiliers sont concernés par les obligations anti-blanchiment ?

L’assujettissement vise les professionnels qui interviennent habituellement dans l’achat ou la vente d’immeubles, qu’ils agissent comme mandataires ou non. Pour l’entremise locative, le seuil est un loyer mensuel supérieur ou égal à 10 000 €, en exécution d’un mandat de transaction (art. L. 561-2, 8° du CMF et art. 1er de la loi Hoguet). Une vente de faible montant ne bénéficie pas de cette limite réservée aux locations.

La lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ou LCB-FT, concerne aussi une petite agence sans maniement de fonds. Votre travail consiste à connaître les personnes et la logique de l’opération que vous accompagnez. La vigilance du notaire ne remplace pas les diligences de votre agence.

Comment organiser les contrôles anti-blanchiment dans une agence immobilière ?

L’art. L. 561-4-1 du CMF impose d’identifier et d’évaluer vos risques ; les art. L. 561-32 et R. 561-38 et suivants organisent les procédures et le contrôle interne. Commencez par décrire vos clients, les biens vendus, les financements, les zones géographiques et les relations à distance.

Votre procédure doit répondre à des questions simples : qui recueille les pièces, qui accepte un dossier plus risqué, à qui transmettre une anomalie et où conserver la décision ? Nommez un responsable et son remplaçant. Rendez les consignes accessibles aux négociateurs, à l’accueil et aux mandataires. La formation doit permettre de les appliquer sur un dossier réel.

Moment	Action de l’agence	Trace à retrouver
Avant la relation	Identifier le client et le bénéficiaire effectif	Pièces, date et auteur du contrôle
À l’ouverture du dossier	Comprendre l’objectif et classer le risque	Fiche client et niveau motivé
Pendant la négociation	Examiner les changements et incohérences	Questions, réponses et justificatifs
En présence d’une alerte	Transmettre au responsable désigné	Analyse et décision datées
À la clôture	Archiver avec les bons délais	Date de fin de relation et date de l’opération

Comment identifier le client d’une agence immobilière avant de s’engager ?

L’identification et la vérification interviennent avant l’entrée en relation d’affaires ou l’assistance à l’opération (art. L. 561-5 du CMF). Intégrez ce contrôle dès la préparation du mandat et avant de poursuivre avec un acquéreur engagé dans l’opération. N’attendez pas la signature chez le notaire pour commencer.

Pour une personne physique, recueillez son identité et contrôlez un justificatif probant. Pour une société, identifiez la structure, son représentant et les personnes physiques qui la contrôlent. Le bénéficiaire effectif est une personne physique qui détient notamment plus de 25 % du capital ou des droits de vote, directement ou indirectement, ou exerce un autre contrôle (art. L. 561-2-2 et R. 561-1 du CMF). Le guide d’identification détaille les pièces et la chaîne de détention.

Comment suivre le risque de blanchiment pendant une transaction immobilière ?

La vigilance se poursuit pendant toute la relation (art. L. 561-6 du CMF). Une opération particulièrement complexe, d’un montant inhabituellement élevé ou sans justification économique apparente appelle un examen renforcé (art. L. 561-10-2). Un financement modifié au dernier moment doit donc être compris, même si la fiche d’ouverture était complète.

Une PPE est une personne politiquement exposée ; ce statut appelle des mesures complémentaires : décision au niveau habilité, recherche de l’origine du patrimoine et des fonds et suivi renforcé (art. L. 561-10 et R. 561-18 du CMF). Le gel des avoirs est un régime interdisant à une personne gelée de recevoir les fonds ou ressources économiques concernés ; il impose un contrôle distinct à partir du registre national tenu par la DG Trésor (art. L. 562-4 et suivants). Une PPE n’est pas automatiquement interdite de transaction ; une personne gelée ne doit pas recevoir de fonds ou de ressources économiques interdits.

Comment déclarer un soupçon à Tracfin et conserver les documents immobiliers ?

La déclaration de soupçon est le signalement à Tracfin obligatoire lorsque vous savez, soupçonnez ou avez de bonnes raisons de soupçonner une origine délictueuse répondant au seuil légal ou un lien avec le financement du terrorisme (art. L. 561-15 du CMF). Ne la révélez pas au client (art. L. 561-18). Le circuit de déclaration explique le rôle du déclarant et l’usage d’ERMES.

Conservez les documents d’identité cinq ans après la fin de la relation et les documents d’opération cinq ans après son exécution (art. L. 561-12 du CMF). Classez ces dates séparément. Réservez l’accès aux personnes habilitées et organisez la suppression à l’expiration du délai retenu.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

• Ouvrir trois dossiers et retrouver les identités, le risque et les explications sur le financement.
• Écrire le nom du responsable des alertes dans la procédure de l’équipe.
• Programmer la correction des pièces manquantes et une courte réunion de formation.

Vous pouvez faire le test ou réserver un appel de 15 min.