Mandataire immobilier : obligations anti-blanchiment

Un mandataire immobilier indépendant est-il dispensé des contrôles anti-blanchiment ?

Le statut indépendant du mandataire immobilier ne dispense pas de vigilance. L’art. L. 561-2, 8° du CMF renvoie aux activités immobilières visées par l’art. 1er de la loi Hoguet, qui couvre les personnes intervenant habituellement comme mandataires ou non. L’absence de carte professionnelle à votre nom ou de maniement des fonds ne suffit pas à vous exclure du dispositif. Regardez votre activité effective et l’organisation sous laquelle vous exercez.

Pour la vente, le seuil locatif de 10 000 € ne s’applique pas. Pour l’entremise locative, l’assujettissement vise un mandat de transaction portant sur un loyer mensuel supérieur ou égal à 10 000 € (art. L. 561-2, 8°). Une opération modeste n’autorise donc pas à ignorer l’identité d’un vendeur ou d’un acquéreur dans une activité de vente assujettie.

Quels outils anti-blanchiment un mandataire immobilier doit-il demander au réseau ?

Demandez la procédure applicable, les formulaires clients, la méthode de classement du risque et le nom du référent. Identifiez également le déclarant et le correspondant Tracfin, ainsi que le circuit à suivre quand ils sont absents. Les désignations et fonctions sont encadrées par les art. R. 561-23 et R. 561-24 du CMF. Une adresse email générale ne suffit pas si personne ne sait qui prend la décision.

Les art. L. 561-32 et R. 561-38 et suivants du CMF imposent une organisation adaptée aux risques et aux activités. Votre contrat ou guide interne doit préciser les tâches réalisées localement et celles centralisées. Un outil commun aide à travailler ; il doit aussi permettre de savoir qui a contrôlé quoi et quand.

Comment répartir les contrôles anti-blanchiment entre mandataire immobilier et réseau ?

Tâche	Rôle du mandataire sur le terrain	Organisation attendue du réseau
Identité du client	Recueillir les pièces et signaler une incohérence	Définir les modalités de contrôle et de validation
Client société	Obtenir les informations sur la détention et les pouvoirs	Appuyer l’analyse des chaînes complexes
Risque du dossier	Appliquer les critères et signaler un changement	Fixer les mesures et les décisions d’escalade
Soupçon	Remonter rapidement des faits précis	Faire analyser et déclarer par la personne compétente
Archives	Déposer les pièces dans l’espace prévu	Gérer accès, durées et restitution autorisée

La répartition du travail entre le mandataire immobilier et le réseau est proposée dans le tableau ci-dessus. Il doit être adapté à votre statut et aux actes réellement accomplis. Une tâche confiée au siège doit pouvoir être suivie : demande envoyée, réponse reçue, décision prise et éléments conservés.

Quels contrôles anti-blanchiment un mandataire immobilier doit-il réaliser ?

Avant la relation ou l’assistance à l’opération, identifiez le client et contrôlez son identité (art. L. 561-5 du CMF). Le bénéficiaire effectif d’une société est notamment la personne physique détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un autre contrôle : recherchez-la également (art. L. 561-2-2 et R. 561-1). Pour une SCI, le nom du gérant ne clôt pas automatiquement cette recherche.

Comprenez le projet et le financement annoncé. Si l’apport vient d’une personne extérieure à l’achat, demandez son lien avec l’acquéreur et la justification économique de l’apport. Si les pièces ou les explications restent incohérentes, transmettez le dossier au référent. La fiche d’identification détaille les documents utiles.

La vigilance continue pendant la relation (art. L. 561-6 du CMF). Un acheteur remplacé par une société ou un payeur nouveau juste avant la signature doit donc être signalé, même si le dossier avait été accepté auparavant.

Comment un mandataire immobilier doit-il transmettre une alerte anti-blanchiment ?

Envoyez une note factuelle dans le canal sécurisé prévu : personnes, bien, montant, calendrier, anomalie, questions posées et pièces reçues. Demandez confirmation de réception et signalez toute échéance proche. Évitez les messages dispersés dans des conversations commerciales où les documents deviennent difficiles à retrouver.

Une déclaration répondant aux critères de l’art. L. 561-15 est obligatoire et ne doit pas être révélée au client (art. L. 561-18 du CMF). Ne dites pas au client qu’il « risque Tracfin ». Continuez à demander les justificatifs nécessaires avec une formulation professionnelle et factuelle.

Comment organiser la formation du mandataire immobilier et les archives à son départ ?

Prévoyez une formation à l’arrivée puis régulièrement, adaptée aux tâches exercées, conformément aux art. L. 561-34 et D. 561-38-1-1 du CMF. Conservez vos attestations et sachez où le réseau garde le programme et les traces de participation.

Avant un départ, organisez le transfert des dossiers et la fermeture des accès sans exporter toutes les données clients sur une messagerie personnelle. L’art. L. 561-12 distingue cinq ans après la fin de la relation pour l’identité et cinq ans après l’opération pour les documents d’exécution. Faites préciser qui conserve les pièces et comment répondre à une demande ultérieure autorisée.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

• Retrouver la procédure du réseau et le nom du référent.
• Examiner un dossier de société et un changement de financement récent.
• Demander un écrit sur le traitement des alertes et la conservation des pièces.

Vous pouvez faire le test puis réserver un appel de 15 min.