Client qui refuse ses pièces d’identité : que doit faire l’agent immobilier ?

Lorsque l’agence immobilière ne peut satisfaire aux obligations d’identification ou de connaissance visées par L. 561-8, I du CMF, elle n’exécute aucune opération et n’établit ni ne poursuit aucune relation d’affaires. Une déclaration à Tracfin reste à examiner dans les conditions de L. 561-15 : le texte ne transforme pas tout refus de pièces en déclaration automatique.

Le guide d’identification du client présente les vérifications initiales. Cette page traite de la conduite à documenter lorsque les éléments nécessaires ne peuvent pas être obtenus.

Que prévoit exactement L. 561-8 en cas d’identification impossible ?

L’article L. 561-8, I vise l’impossibilité de satisfaire aux obligations de L. 561-5 ou de L. 561-5-1. Le premier concerne notamment l’identification du client et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif, puis la vérification des éléments d’identification sur document probant. Le second est visé expressément par la règle d’arrêt de L. 561-8.

La conséquence ne se limite donc pas à demander une pièce supplémentaire tout en poursuivant le dossier : L. 561-8 prévoit qu’aucune opération n’est exécutée, quelles qu’en soient les modalités, et qu’aucune relation d’affaires n’est établie ou poursuivie. Le même article prévoit de mettre un terme à la relation déjà établie en application du IV de L. 561-5, dans le cas qu’il décrit.

Faut-il distinguer refus volontaire et difficulté matérielle ?

L’article L. 561-8, I raisonne à partir de l’impossibilité, pour le professionnel, de remplir ses obligations. La question opérationnelle est donc de savoir si l’agence a effectivement pu identifier le client et vérifier les éléments requis par L. 561-5, et non de qualifier moralement son comportement.

Nous proposons de distinguer une pièce demandée mais non reçue, un document reçu qui ne permet pas la vérification et une difficulté liée au mode de relation. Pour un client éloigné, consultez les modalités de vérification à distance : la question porte sur la méthode applicable, pas seulement sur l’envoi d’une photographie par courriel (art. R. 561-5-1 et R. 561-5-2).

Quand examiner une déclaration de soupçon ?

L’article L. 561-8, I permet une transmission dans les conditions de L. 561-15. Celui-ci vise notamment les sommes ou opérations dont le professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible de plus d’un an d’emprisonnement ou sont liées au financement du terrorisme (I). La fraude fiscale relève des conditions particulières du II.

L’absence de pièce et l’analyse déclarative sont donc deux éléments à documenter séparément. En cas de déclaration, son existence, son contenu et ses suites sont confidentiels selon L. 561-18 ; l’agence ne doit pas les révéler au client.

Ce que l’agence peut faire : comment garder une trace utile ?

Pour rendre la chronologie lisible, nous proposons une note comportant la demande adressée, sa date, les éléments reçus, les vérifications impossibles et la suite donnée au dossier. Il s’agit d’une méthode d’organisation pour appliquer L. 561-5 et L. 561-8, sans formulaire réglementaire ajouté.

Dans CNS 2024-03, les pièces d’identité manquaient dans les dix dossiers examinés ; leur rassemblement ultérieur dans trois dossiers n’a pas modifié les constats du contrôle (points 18 à 20). Dater les diligences évite de confondre vérification initiale et correction tardive. Le test de l’agence aide à examiner cette organisation.