Quand l’agent immobilier doit-il identifier le client et vérifier son identité ?

L’identification et la vérification des éléments d’identité doivent intervenir avant l’entrée en relation d’affaires ou l’assistance du client dans la préparation ou la réalisation d’une transaction (art. L. 561-5, I du CMF). Pour les clients occasionnels, le II du même article prévoit ces vérifications dans les situations qu’il énumère, notamment en présence d’un soupçon de blanchiment ou de financement du terrorisme.

Le guide d’identification du client et du bénéficiaire effectif présente les personnes à identifier. Cette page précise le moment où les diligences doivent trouver leur place dans le dossier.

Pourquoi la règle ne se réduit-elle pas au jour de la signature ?

L’article L. 561-5, I vise aussi bien l’entrée en relation d’affaires que l’assistance à la préparation ou à la réalisation de la transaction. Le repère juridique n’est donc pas simplement la signature finale : la préparation de l’opération est expressément concernée.

Dans CNS 2023-49, point 13, la Commission précise que les éléments doivent être collectés dès l’entrée en relation d’affaires et que l’identification doit avoir lieu le plus en amont possible de la prestation immobilière. Pour l’organisation quotidienne, l’agence peut associer une date de vérification à chaque client et distinguer une pièce demandée d’une pièce effectivement contrôlée.

Quelles vérifications prévoir pour le vendeur et pour l’acheteur ?

L’article L. 561-5 vise le client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif. Les constats CNS concernent les deux côtés de la vente : dans CNS 2023-49, point 14, les pièces de vendeurs personnes physiques manquaient dans deux dossiers et les bénéficiaires effectifs de sociétés clientes, vendeuses ou acquéreuses, n’étaient pas identifiés dans les dossiers cités.

Dans CNS 2024-18, point 14, une ou plusieurs pièces d’identité d’acquéreurs et/ou de vendeurs ne pouvaient être présentées dans six des neuf dossiers. Une organisation centrée uniquement sur l’acquéreur laisserait donc de côté une partie des vérifications examinées dans ces décisions.

Que prévoit L. 561-5 pour les clients occasionnels ?

Le II de L. 561-5 prévoit une identification et une vérification dans les mêmes conditions que le I lorsque le professionnel soupçonne qu’une opération pourrait participer au blanchiment ou au financement du terrorisme, ou lorsque les opérations sont d’une certaine nature ou dépassent un certain montant. Cette formulation ne permet pas d’affirmer qu’une relation ponctuelle dispense toujours de vérifier l’identité.

La présente page ne fixe pas de seuil chiffré pour ces opérations. Pour organiser les dossiers, nous proposons de noter pourquoi le client est traité comme occasionnel et quelle situation de L. 561-5, II a conduit aux vérifications, sans confondre cette qualification avec une dispense générale.

Ce que l’agence peut faire : comment prévenir les vérifications tardives ?

Dans CNS 2024-13, points 13 à 15, la Commission retient l’absence de vérification de l’identité des vendeurs et son caractère tardif. Dans CNS 2024-18, points 14 et 15, les productions de pièces après contrôle n’empêchent pas de retenir le grief à la date de celui-ci.

Nous proposons de placer un point de vérification dans le parcours de chaque dossier : personne concernée, date, document probant, résultat et difficulté éventuelle. Si les obligations ne peuvent être satisfaites, la règle de L. 561-8 interdit l’opération et l’établissement ou la poursuite de la relation. Le test de l’agence aide à examiner la cohérence de ce parcours.