Le notaire ou la banque vérifie déjà : quelles obligations pour l’agence immobilière ?

L’intervention d’un notaire ou d’une banque ne dispense pas l’agence immobilière de ses propres obligations d’identification (art. L. 561-2, 8° et L. 561-5 du CMF). La Commission nationale des sanctions le rappelle expressément dans CNS 2023-49, point 15, en précisant que les obligations de l’agence s’exercent jusqu’au paiement de sa rémunération.

Le guide des obligations de l’agent immobilier présente le dispositif général. La question ici est celle des diligences que l’agence doit pouvoir expliquer lorsque plusieurs professionnels interviennent dans la même vente.

Pourquoi les vérifications des autres intervenants ne suffisent-elles pas ?

L’article L. 561-2, 8° assujettit les professionnels exerçant les activités immobilières qu’il vise. L’article L. 561-5, I leur demande d’identifier leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif, puis de vérifier les éléments d’identification sur présentation d’un document écrit probant, avant la relation d’affaires ou l’assistance à la transaction.

Dans la décision CNS 2023-49, la Commission énonce que les obligations des autres professionnels assujettis impliqués dans la transaction, notamment notaires et banques de l’acheteur ou du vendeur, ne peuvent autoriser l’agent immobilier à s’exonérer des siennes (point 15). La seule présence de ces intervenants ne démontre donc pas l’accomplissement des diligences de l’agence.

Que reprochait concrètement la CNS dans cette affaire ?

Au jour du contrôle, des pièces d’identité des vendeurs personnes physiques manquaient dans deux des huit dossiers examinés. Les bénéficiaires effectifs des sociétés clientes, vendeuses ou acquéreuses, n’étaient pas identifiés dans les dossiers désignés par la Commission (CNS 2023-49, point 14).

La Commission situe aussi la collecte des éléments d’identification dès l’entrée en relation d’affaires, le plus en amont possible de la prestation immobilière (point 13). Attendre les vérifications d’un autre intervenant ne répond pas à ce constat. La page sur le moment de l’identification précise cette chronologie, distincte de la signature finale.

Le prêt bancaire clôt-il la question de la connaissance du client ?

L’article R. 561-12 impose de recueillir et d’analyser les informations nécessaires à la connaissance de l’objet et de la nature de la relation, puis de les actualiser selon le risque. L’article L. 561-6 impose une vigilance constante et un examen de la cohérence des opérations avec la connaissance actualisée de la relation.

Dans CNS 2023-49, point 22, aucun des huit dossiers ne contenait d’information sur l’origine des fonds, y compris pour un achat sans prêt. Ce constat porte sur les informations détenues par l’agence. Pour organiser leur collecte, le guide sur l’origine des fonds distingue connaissance adaptée au risque et examen renforcé.

Ce que l’agence peut faire : comment rendre ses diligences visibles ?

Nous proposons un tableau interne séparant les éléments que l’agence détient, les vérifications qu’elle a réalisées et les informations encore attendues. Pour chaque client concerné, indiquez la date du contrôle d’identité, le document utilisé et, pour une société, les recherches concernant le bénéficiaire effectif. Cette méthode facilite la lecture des diligences fondées sur L. 561-5.

Ajoutez une note d’analyse du financement et des mises à jour utiles au regard de R. 561-12. Une mention « le notaire vérifie » n’explique pas ces actions propres à l’agence, comme le rappelle CNS 2023-49, point 15. Le test anti-blanchiment permet de parcourir les différents volets de votre organisation.