Sanction du gérant d’agence immobilière : quand est-elle personnelle ?

Le gérant ou dirigeant d’une agence immobilière peut recevoir une sanction personnelle pour son implication dans les manquements anti-blanchiment, en plus de la sanction de la société (art. L. 561-40, I du CMF). Dans la décision CNS 2024-20, points 31 et 32, la disparition de la société n’empêche pas la sanction de son gérant.

Le guide des sanctions de l’agent immobilier présente le cadre général. Ici, les montants sont ceux des personnes physiques : ils doivent être distingués des amendes des agences et holdings.

Sur quel fondement le dirigeant peut-il être sanctionné ?

L’article L. 561-40, I permet à la CNS de sanctionner aussi les dirigeants, ainsi que les autres personnes physiques salariées, préposées ou agissant pour le compte du professionnel, du fait de leur implication personnelle. Le II prévoit notamment de tenir compte de la gravité et de la durée des manquements, du degré de responsabilité, de la situation financière et de la coopération.

L’imputation doit être lue dans chaque affaire. Dans la décision CNS 2024-13, point 38, le dirigeant responsable de la mise en œuvre se voit imputer les manquements retenus, tandis qu’une autre personne est mise hors de cause au regard des informations d’audience. Ce constat ne permet pas d’attribuer automatiquement la même sanction à toutes les personnes d’un organigramme.

Quelles amendes personnelles figurent dans les sept décisions ?

Décision	Personnes physiques et amendes	Référence
CNS 2024-18	Gérant : 10 000 € ; deux autres responsables : 5 000 € chacun	Articles 3 à 5
CNS 2024-13	Dirigeant : 25 000 €	Article 3
CNS 2023-49	Deux dirigeants : 1 000 € chacun	Articles 2 et 3
CNS 2023-46	Deux cogérants : 4 000 € chacun	Articles 2 et 3
CNS 2024-20	Gérant : 1 000 €	Article 1
CNS 2024-03	Dirigeant : 40 000 €	Article 4
CNS 2023-63	Mandataire indépendant : 3 000 €	Article 1

Ces amendes individuelles ne constituent pas un barème. Par exemple, CNS 2024-03 prononce séparément 100 000 € contre l’exploitation et 40 000 € contre le dirigeant (articles 1 et 4). Additionner ces montants ne transforme pas leur total en amende personnelle du dirigeant.

Que se passe-t-il lorsque la société a disparu ?

Dans la décision CNS 2024-20, point 31, les manquements sont imputés au gérant en raison de sa responsabilité dans la mise en œuvre du dispositif. Au point 32, la Commission constate que la liquidation de la société est clôturée et que la personne morale a disparu : aucune sanction ne peut être prononcée contre elle.

La même décision prononce néanmoins contre le gérant une amende de 1 000 € et quatre mois d’interdiction d’activité avec sursis, repris à l’article 1. C’est le résultat de cette affaire ; il faut conserver la distinction entre la situation de la société et l’imputation personnelle motivée par la CNS.

Ce que l’agence peut faire : comment documenter les responsabilités ?

Nous proposons de réunir l’organisation des fonctions, les moyens disponibles, les contrôles effectués et les corrections datées. Cette méthode documentaire aide à décrire les responsabilités et la coopération, critères de L. 561-40, II, sans annoncer une réduction d’amende.

Un mandataire indépendant est également concerné par une analyse propre : CNS 2023-63, points 40 et 41 et article 1, retient sa responsabilité et prononce une amende de 3 000 € avec une interdiction de quatre mois avec sursis. Pour préciser les fonctions dans l’agence, consultez la page sur le responsable du dispositif puis faites le test.