Bénéficiaire effectif d’une SCI ou société acheteuse : qui identifier ?

Pour une SCI ou une société cliente, l’agence recherche la ou les personnes physiques détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un autre pouvoir de contrôle au sens du texte. Elle identifie le bénéficiaire effectif et vérifie les éléments d’identification sur document probant avant la relation d’affaires ou l’assistance à la transaction (art. L. 561-2-2, R. 561-1 et L. 561-5 du CMF).

Le guide de l’identification du client et du bénéficiaire effectif replace cette recherche dans le dossier immobilier.

Pourquoi ne pas s’arrêter au nom de la SCI ou de son gérant ?

Le bénéficiaire effectif est une personne physique : l’article L. 561-2-2 vise la personne qui contrôle en dernier lieu, directement ou indirectement, le client, ou pour laquelle une opération est exécutée ou une activité exercée. Identifier uniquement la personne morale ne répond donc pas à cette recherche.

Pour une société, l’article R. 561-1 retient deux voies : la détention de plus de 25 % du capital ou des droits de vote et le pouvoir de contrôle par un autre moyen, au sens des 3° et 4° du I de l’article L. 233-3 du code de commerce. Le seuil est « plus de 25 % » : une participation exactement égale à 25 % ne satisfait pas, à elle seule, le critère de détention. Le critère distinct de contrôle reste à examiner (art. R. 561-1).

La même démarche concerne une société acheteuse ou vendeuse dès lors qu’elle est cliente de l’agence : les textes visent le client et son bénéficiaire effectif, sans réserver cette obligation à l’achat (art. L. 561-5 et R. 561-1).

Quand le représentant légal devient-il le bénéficiaire effectif par défaut ?

L’article R. 561-1 prévoit cette solution lorsqu’aucune personne physique n’a pu être identifiée selon les critères de détention ou de contrôle et que le professionnel n’a pas de soupçon de blanchiment. Pour une société civile, il désigne alors le ou les gérants personnes physiques. Si le représentant légal concerné est une personne morale, il faut rechercher les personnes physiques qui la représentent légalement (art. R. 561-1).

Il ne s’agit donc pas de choisir d’emblée le gérant parce que son nom figure sur un document. Nous conseillons de conserver l’explication du raisonnement : détention examinée, contrôle recherché et, seulement si les conditions du texte sont réunies, recours au représentant légal. Cette présentation constitue une méthode de documentation des critères de l’article R. 561-1.

Quels documents réunir et conserver dans le dossier ?

L’article L. 561-5 exige des documents écrits à caractère probant pour vérifier les éléments d’identification. Pour comprendre la détention et le contrôle, nous proposons de rapprocher les statuts disponibles, les informations de répartition du capital et, si d’autres sociétés interviennent, un schéma de la chaîne jusqu’aux personnes physiques. Cette liste est une aide pratique pour appliquer les critères de R. 561-1, pas une liste réglementaire exhaustive de pièces.

Dans la décision CNS 2023-46, les statuts des sociétés étaient systématiquement absents des dossiers examinés et les bénéficiaires effectifs n’étaient pas vérifiés. La Commission retient le grief d’identification : une structure sociétaire doit être documentée, pas seulement nommée dans une fiche (points 16 à 18).

Les documents et informations relatifs à la relation et aux mesures de vigilance sont conservés cinq ans à compter de la cessation de la relation, sous réserve de dispositions plus contraignantes (art. L. 561-12). Le guide sur la durée de conservation précise les différents points de départ.

Ce que l’agence peut faire : comment rendre la recherche compréhensible ?

Sur un dossier de société, essayez de relier chaque personne physique retenue au critère qui justifie sa qualification. Pour une détention indirecte, rendez visibles les sociétés intermédiaires et les pièces utilisées ; pour un recours au représentant légal, indiquez les conditions examinées. Ce travail est une proposition de méthode pour documenter les articles L. 561-5 et R. 561-1.

Si l’agence ne peut pas satisfaire aux obligations d’identification et de vérification, elle n’exécute aucune opération et n’établit ni ne poursuit la relation d’affaires dans les conditions de l’article L. 561-8. Pour examiner l’ensemble de votre organisation, vous pouvez faire le test.